管理創新拆牆鬆綁 提速推動北都發展(巴士的報3月31號出)

上週有兩個交流會，在政府、業界和政界的積極參與下，為北部都會區的發展和規劃開創了新局面。無論是週三的立法會前廳交流會，還是週五大公報舉辦的「以國家戰略高度謀進北部都會區發展」研討會，提出的建設性意見都與持續智庫過去數月的政策倡議不謀而合。

創新管理架構、簡化審批流程、中央採購、按實補價和改革短期租約是這兩個會議提出的五項重要舉措，旨在為北部都會區等大型發展項目提速提效。發展局局長甯漢豪女士更鄭重提出，在推動發展的事情上，政府將由「監管者」的角色向「促進者」的思維轉變，為香港的土地發展拆牆鬆綁。

創新管理架構

北部都會區將建設大規模的基建、住宅和商業項目，涉及多個部門的協調和運作，具有複雜性。繼《2022年施政報告》宣布後，當局成立了「北部都會區統籌辦事處」，統籌北都發展。不過，據代表新界北的立法會議員張欣宇和持續智庫的觀察，都認為「北都辦」現在只做統籌工作，缺乏能作統一決策的話事人和足夠的專業團隊，因此每一個程序仍然要遊走十多個政府部門，並未能有效提速推動發展，也未必能有效、迅速地處理北都發展的種種挑戰。因此，張議員建議當局應該大刀闊斧進行機制上的革新，例如，由司長級的官員坐鎮「北都辦」擔任行政上的實質領導，而非只在「北部都會區督導委員會」中遙控。他也建議賦予北都辦相關發展項目的審批權等，既節省政府人手，又減少工程延誤的可能性。

與北部都會區一河之隔的深圳前海也是產業先行的新開發區。當時，為加快區域發展，國家發改委賦予其副省級的行政定位和權力，使其在規劃和管理上享有極大的自主權，土地開發可以直接由地區的負責官員作及時的決策和審批，而無需再經各部門層層申報，大大加強了行政效率。這樣的管理改革，值得北都借鑑。

簡化審批流程

在過往的基建工程中，審批流程是最繁複的，幾乎佔據工程的三成時間，歷時經年。這種費時、高成本的程序或會令有興趣來香港發展的企業打退堂鼓。在立法會前廳交流會上，喜見發展局局長表示，當局正研究和推出多項精簡審批流程的措施，期望能鼓勵私人市場參與土地的開發和建設。做法是在今年內賦權業界自行認證，容許「認可專業人士」直接對相關項目進行審批，而無需經過政府部門的逐步審批流程。相關部門以抽查作為把關，亦能負起政府監督的責任。其實，香港一向在某些專業領域和行業協會中已經採取自行認證的做法，對提高效率和規範市場水準都有好處。

中央採購

發展局局長表示，在北都建設階段中，當局將就部分建造環節進行中央採購，為多個項目或部門提供所需的物資和設備，冀能提高採購效率、降低基建成本。不過當局也需進一步完善操作機制的規範，避免阻礙了市場的良性競爭。

按實補價

針對土地行政程序如何拆牆鬆綁，甯漢豪局長則表示當局會研究「按實補價」的概念，即指根據發展商不同發展周期的實際地價或土地用途的價值來補地價，而不是跟從過往做法，發展前期就要按照「最高發展價值」估算來補地價。也是代表新界北的立法會議員劉國勳認為，這種模式更靈活有彈性，令發展商在不同發展周期投資和發展，毋須一次過投放大筆資金，減輕初期的資金壓力，加速項目的啟動，有助北都的多元化產業發展。

改革短期租約

另一方面，劉國勳議員建議當局可以延長短期租約的年期。目前短期租約的期限為3-5年左右，無法支持發展商對產業作出長期規劃和發展。當局可參考現有的「特殊用途租契」形式，批出特長租約，例如10年至15年，令產業可確保發展年期的穩定性，計算投資及回報。通過「按實補價」和長期租約的配合，批地具備靈活性和穩定性的雙重保障，同時降低了門檻，相信可以吸引更多中小型發展商和企業參與北都建設，而不僅僅是大型地產商。

放寬土地用途

政府在土地政策和管理方面一向非常保守，以上的五個建議是十分難得的舉措。但是在土地用途的思維上，仍然將「住宅」、「工業」、「商業」、「政府、機構或社區設施」等用途分得一清二楚，甚至互相排斥。其實，在科技的助力下，環境條件不再是一成不變，土地用途可以變得更加靈活。因此，當局應藉此管理創新的契機，引進創新的規劃思維，將北部都會區作為多元化土地用途的新示範區，最大化地利用各分區內的土地資源。正如局長提到，研究讓發展地帶的鄉村屋宇進行商業活動或經營飲食、民宿；北都的其他區域也可以在科技的帶動下，釋放發展潛能。例如，利用「魚菜共生」的綠色科技，在工廈中發展都市休閒農業；或在建築物外種植「綠牆」，兼顧發展和環保，代替「圈地保育」的傳統模式。

相信在當局創新「破局」，和業界積極建言獻策之下，北部都會區定能拆牆鬆綁，為發展商提供更靈活的運作環境，吸引更多投資者和專業人士帶來資金和技術支持，把握時機快速發展。