香港西北持續發展的研究系列 – 發展新界西北銜接前海機遇 (信報 A26)
作者：凌偉明
前海位於深圳蛇口半島北部。國務院 2010 年批覆《前海深港現代服務業合作區 總體發展規劃》，確定將這片僅 15 平方公里(與兩個油尖旺區相若)的土地發展 成為深港金融等領域的合作平台。
前海管理局局長鄭宏傑日前在一個論壇透露，「前海一籃子配套政策已經『看得 見，摸得著』了」。然而，回看香港接壤前海的西北區似乎還未好好準備，以迎 接眼前的挑戰及機遇。
香港建築師學會最近批評特區政府在新界西北的洪水橋發展研究作公開諮詢 時，『只談困難，不提願景』。學會指出，政府強調由於該區逾六成土地屬私人擁 有，收地有困難，所以諮詢只談發展困難，未有提及新界西北這發展機遇的願景。
荒廢農地散落新界 政府構思的西北洪水橋新發展區其實是很有遠見。新發展區將銜接珠三角的高速 發展，是香港擺脫過往多年經濟停滯不前的困局、乘勢而上的機遇。候任特首梁 振英於近日的報章訪問清楚指出，深圳有前海，珠海有橫琴，香港要有「特區中 之特區」― 就是指香港西北。
前海的戰略定位是要與香港加強合作，發展為國際一流的現代服務合作區;如果 香港的步伐不能急急跟上，只有白白錯失機會。雖然在新界收地並非易事，但我 們應該迎難而上，而不應抱持消極態度。因此，政府在西北洪水橋這新發展區處 理土地的問題上，必須有所突破。
過去一年，土地供應一直是公眾關注的議題，政府甚至考慮填海、造人工島來應 付人口的需要。其實，香港七百萬人目前居住的地方，大約只有七十七平方公里， 僅僅佔全港土地總面積 7%。奇怪的是，我們的土地有四十平方公里(佔全港土 地總面積近 4%)屬於散落新界各處的荒廢農地，這些珍貴的土地絕對可以開發 來供應房屋及作為城市建設用地。
考慮重推『換地權益書』 不過，政府對如何利用這大片荒廢農地一直抱持相當消極的態度，只是推薦填海 和發展岩洞作為「造地」的方案，將「更改農地用途和向私人徵收農地」等直截 了當的方案一概標籤為「不適合」，因為「牽涉私人業主和發展商」，「所得土地 只能作指定用途或項目發展」等原因而放棄;而土地交換過程中，往往因換地價 格爭議而拖拖拉拉，既費時失事，又並不能啟發業權人的積極性。
新界的農地自 1960 年代至 1980 年代期間，曾由政府大量徵收來發展新市鎮。當年政府是以「乙類換地權益書」作為一種徵收農地的賠償方式–容許持有人被收 回農地後，將來可換取位於新界其他地方的屋地。
此機制一來可減低政府收地的現金支出，同時加速釋放土地的經濟價值，為政府 和私人發展提供足夠地皮，應付社會需要，也提升了香港經濟的綜合競爭力。今 天的荃灣、沙田、屯門、大埔、粉嶺、上水、元朗、將軍澳、天水圍、東湧等， 都是在「換地權益書」機制下產生，居住了差不多一半香港人口。
「換地權益書」的土地交換機制，讓當年港英政府一方面可以用較少的公帑作較 大的建設，另一方面藉這交換機制，將新界農地轉為商住及工業用地，促進了香 港的整體發展。前布政司鍾逸傑曾經指出，這簡單的換地方式「為日後的城市化 鋪平道路」。
在八十年代中，政府為免換地權益跨越 1997 年，因而取消換地權益書制度，此 後只以現金賠償收地。無疑，政府收地難度越來越高，菜園村事件令所有政府部 門視徵收土地為畏途;但是今天我們須與時間賽跑，所以須有足夠的魄力更新思 維，找出方法，盡快展開對新發展區土地的運用。
以新思維與時間競賽 如果梁振英政府真的有決心在最短時間之內供應大量土地，滿足市民對房屋的需 求，同時又可在香港西北開拓新局面，便應考慮重建一個類似「換地權益書」的 換地制度，作為徴收農地的機制。在收回業權人擁有的農地時，給予小量發展土 地的權益作為交換，這樣對業權人的積極性應該有較大的推動力，令新界西北的 發展可以推動得更快。
在此制度下，農地業權人放棄部份土地以換取發展的權利，避免了申請更改土地 用途的繁複手續，較容易引發其參與的積極性。另一方面，政府可以收回相當多 的土地按社會需要作其他發展，而毋須以現金收地。至於換地的比例、換地後的 發展容積、另覓土地換予業權人、還是在收回的土地上保留小部份作為交換等等 問題，均可仔細釐定，達至雙贏。
上星期，即將升任政務司司長的發展局局長林鄭月娥宣佈，政府將動用四百億公 帑在新界東北收地，開拓新市鎮。可能局長已經胸有成竹，在收地的安排上有新 的突破。
不過，四百億元是個大數目，而「換地權益制度」可讓政府短期內避免動用大量 現金，公帑就可以投放於其他民生用途之上。雖然舊瓶新酒，卻是因時制宜，突 破僵化的思維，有效地為香港迅速提供土地，爭取時間，為香港經濟乘機而上， 建立重要的基礎，才可保障香港的持續發展。
(完)
2012年6月29日刊登於信報財經新聞A版第26頁