新發展區 VS 新市鎮系列之二 – 收地欠妥善徒惹糾紛 (信報 B10)
作者：凌偉明、鄭釗平
(引言)
政府耗資 400 億元收地，推行新界東北發展計劃，最後階段諮詢本月底屆滿，但 這個涉及上水、粉嶺及坪輋打鼓嶺三地區、逾萬村民的項目，村民不滿政府至今 尚未透露具體賠償和安置的方案，七月底他們舉辦了千人大集會抗議。
持續智庫撰文八篇，試從歷史、法理、行政、規劃等範圍，探討政府最近提出以 上世紀「新市鎮模式」向新界居民徵收土地的可行性。
本篇試從以往村民土地被徴收的個案，探討他們的遭遇。事實上，這些個案顯露 的不滿情緒，源於認為政府收地欠缺公平賠償，選址的必要性亦欠缺令人信服的 理據解釋。
(內文) 政府收地發展公共設施有其必要性，但手法時有值得商榷。就如廿多年前政府在 新界新田收地建新田公路，有利地區交通，新田鄉民也表贊成，接受賠償，交出 土地，沒想到工程完成後，卻有意想不到的後遺症。
新田鄉鄉事委員會主席文志雙說，公路工程完成後，村民向地政署申請在新田公 路旁近新田交滙處建丁屋，地政署卻說路旁 25 米範屬禁制區，不能建屋，駁回 申請。文志雙說，這時村民恍如晴天霹靂，為何當年收地的路政署只提建路位置， 沒提禁制區?
文志雙說，這幅地在新田公路旁近新田交滙處，本來足夠建丁屋 20 幢，現在因 一邊是新田公路 25 米禁制區，另一邊又是青山公路 10 米禁制區的緣故，夾在中 間，面積十多萬呎地，不能建屋，白白丟空;政府當年沒有賠償，今日又不願買 回，反而益了路政署拿來停泊大型工程車，成為變相官地。
「我們村民當年學識有限，政府話收地，我們也不敢說不。早知收地建路有此後 果，就不會同意他們到我們村內收地,，就算收，也要政府賠足這 25 米才罷休。」 文志雙慨嘆。
除了徴收農地的例子，也可以看看徴收工廠大廈的例子。政府在 2000 年於荃灣 建西鐵時，強行清拆荃灣華基工業中心。在 954 宗賠償個案中，至 09 年的報章 報導，仍有 126 宗未完成，當中有廠戶被迫結業、無法適應結果自殺，亦有人同 政府繼續談判，為付律師費傾家蕩產。
據報載，當年在華基開設五金廠的衛志剛因不滿政府以「一口價」每呎 350 元向 廠家賠償，收購他以呎價 400 元買入的數個單位，多年來一直與政府談判，至去 年才接受補償方案。「賠償方案比原先多了 9 成錢，雖不滿意啊!但已搞了十幾 年，不想再搞了!」他無奈地說。
徴地賠償須情理兼備
要滿足七百萬人在就業以至衣、食、住、行等各方面的基本需要，政府須持續進 行城市建設。在發展過程中，首要取地。要執行規劃，便會有向私人徵收土地的 時候。土地業權人願意與否，最終還是要向政府交出土地，作公共用途。
然而，收地的官民紛爭的焦點往往在賠償是否公平合理;起源是欠缺一個客觀合 理的賠償標準。雖然賠償機制是有法可依，但是政府對賠償水平評估，往往不會 令業權人滿意。關鍵是在「合理期望」的考慮。以華基例，劃一的賠償呎價，沒 有考慮受影響各個廠户的生產設施投資，因收地而搬遷影響生意或甚至結業所招 致的損失，在後者的情況更沒有考慮廠戶品牌的價值。損失之餘，前路茫茫，促 使厰户當年在東鐵車站月台採取抗議行動。「…持續近十小時，擾亂數個車站的 秩序，除令乘客帶來極大不便外，更影響繁忙時間的列車運作，並對自身及其他 上落乘客的安全，造成威脅。」(見九鐵公司2000年6月1日聲明)
新界收地賠償合理性因歷史因素而更十分複雜，足叫政府與一眾新界土地業權人 糾纏不休。鄉議局主席劉皇發早在2001年7月5日在立法會會議中倡議政府在全面 諮詢意見後，按照《基本法》第一百零五條的規定，擬訂一套全新的賠償計算程 式，確立有關的賠償機制，以便在收地時能有所遵循。因意見是為第一百零五條 在收地賠償上訂定準則，亦即徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值。
法庭爭拗 蹉跎歲月
事實上，土地審裁處在2001年6月曾一度就案件NAM CHUN INVESTMENT CO. LTD vs THE DIRECTOR OF LANDS裁定收地賠償應考慮土地潛在價值、交通便利的程度、面積、四 周環境等各點。然而，經地政署署長持續上訴後，終審法院在2005年終於推翻了 土地審裁處何上訴庭的裁決，由申請到審結，花了5年的時間。從土地審裁處原 來的判決、上訴庭的判決，與終審法院的判決之間的不同觀點，可見法理考慮上 的多面性、及其中可以爭辯的空間。
用公帑收地，看似令發展更有效的進行，但法律挑戰必然令措施弄巧反拙，而延誤了整個新界東北的發展。近年來特區政府所展示的新界北發展大藍圖，本來令 人振奮，對香港的持續發展有很大的期盼。但是，現在提出這個荊棘滿途、強行 徴地的措施，卻令人摸不著頭腦，也令人沮喪。其實香港以往就有處理收地十分 有效的做法，應該解放我們的思維，參考現成的例子，構思適合現今社會環境的 方案。在下一篇文章，我們會在這方面探討。
2012年8月10日刊登於信報財經B版第10頁