東北人口容量須達25萬 (信報 A22)

作者：劉百川

 

 

【引言】

新界東北「三合一」發展計劃爭議不休，無論大家對發展東北有什麼意見，有一 個事實大家不得不能認清楚:香港急須拓展土地作未來發展。

本文想要指出，香港在急迫的人口問題上，東北為何會是及時雨。此外，既然人 口壓力大，東北規劃的 787 公頃土地只能容納十五萬人，實在太浪費土地資源， 因此建議政府要提高東北人口至起碼二十五萬;同時必須汲取天水圍規劃的教 訓，小心不可把區內的公屋單位比例調得太高。

【內文】

目前香港公屋輪候人數已增至二十萬，高樓價、高租金已迫出強烈民怨。更甚者， 按政府預計，去年七百零七萬人口二十年後將會增至八百一十六萬、三十年後更 增至八百四十七萬;即是未來三十年的人口將大增 20%， 房屋供應的壓力可想 而知。

本港開埠以來便靠移山填海，開發出啟德機場、沙田、荃灣等地;可是近年由於 保育的緣故，不僅維港已不能填海，維港外可作填海的地方也所餘無幾。況且維 港外填海以達到擴展市區的目的，那便須有適當的交通配套，這不但成本高昂， 也難以應付眼前的需要，因此政府現在到新界尋地發展新市鎮非常合理。

 

新市鎮應容納更多人

有人質疑政府有 2,100 公頃空置住宅官地，何用老遠到東北開發新市鎮?可是他 們忘了所謂空置土地，大部份都在新界，市區所佔其實不多，而且分布零散。香 港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東岳舉了一個例子說明 這點:100 幅 10 公頃土地雖合共 1,000 公頃，但每幅面積細小兼分散，難發展成 大市鎮;相反，10 幅 100 公頃土地的總面積同是 1,000 公頃，但每塊地則大得多， 而規劃潛力亦大幅提升。發展局資料顯示，空置的可發展住宅官地中市區佔 336 公頃，散布於港島、九龍東、九龍西、荃灣和葵青;新界東北三合一發展區可發 展土地共 533 公頃，在哪裡建新市鎮對香港更有效益，一目了然。

要滿足大量的房屋需求, 不能單靠私營市場提供零零星星的供應，我們必須盡快 打造具規模的新市鎮。政府現時的東北計劃要是能排除萬難如期上馬，二十年後全部發展工程完成，也只能提供 54,000 個新住宅單位，比全港每年須增加 45,000 單位 (2 萬個公屋、2 萬個私人住宅、5 千個居屋單位) 的目標僅多一點，可謂杯 水車薪。我們不應忘記，到時候香港的人口已經增加超過 100 萬。

其實，東北計劃三區合計總面積 787 公頃，面積相若的粉嶺/上水新市鎮(780 公 頃)人口超過 25 萬，面積稍大的將軍澳新市鎮(100 公頃)人口更超過 35 萬， 政府應打破東北只容納 15 萬人的預設框框，增大可容納人口至起碼 25 萬。

香港大學建築系前系主任劉秀成也指出，東北只容納 15 萬人，太少了，反而人 口增大可解決交通問題。巴士和鐵路新線都需要人口超過一定數量，營運才毋須 納稅人補貼，而較頻密的班次對居民也有好處。反之，缺乏便捷的集體交通系統， 新市鎮只會成為與世隔絕的牢籠。

政府其實也同意這一點，在「跨區鐵路走廊諮詢第一階段諮詢」時，表明若發展 方向是多個低密度新區，接駁鐵路便可能會因每站搭客人數太少而出現虧損，政 府或其他鐵路線因而要作補貼;相反，把這些低密度區集中起來，發展成一兩個 高密度新區，人口多，便有利鐵路營運。這個概念應該貫徹於東北規劃中。

新市鎮規劃一定要有足夠的人口以達至臨界量(critical mass)，才能有必需的經濟 規模，吸引商人投資，從而創造職位。居民若能在本區工作，不單省了交通時間 和金錢，也因經濟有活力，市場上貨品自然選擇多、價格廉宜。

此外，有些社區設施如學校、文娛設施、運動場館和醫院等，也因人口太少而無 法設立。最佳例子是離島新區東涌，因人口未夠 10 萬，所以政府遲遲未建北大 嶼山醫院，居民要跑到荃灣仁濟或荔景瑪嘉烈醫院才有專科和急症服務，極之不 便。

 

須汲取天水圍教訓

人口壓力巨大，輿論呼籲政府多建公屋，政府近日亦表示可提高東北公營單位比 例。我們認為，這要小心處理，以免重蹈天水圍規劃不善的覆轍。天水圍自九十 年代入伙以來，社會問題嚴重，各界歸咎是規劃出錯。規劃署於 2008 年委託港 大社會工作及社會行政學系進行研究，讓未來新區發展借鑑。研究報告指出，天 水圍失敗原因之一，是政府在人口急増的壓力之下，放棄原來一半公屋、一半私 樓的平衡規劃，改而大幅度提高公屋數目。結果，天水圍成為公屋重鎮，由 99 年起六年內，全港新建公屋有 21%均集中於天水圍。

政府於 1998 年起又把該區 13,200 資助單位轉售為租，並於 2003 年宣布停建、停 售居屋，結果天水圍公營單位比例急升，至 2008 年天水圍北便有 85%住屋單位屬於公屋。

天水圍由於公屋人口顯著偏高，家庭平均月入僅 14,000 元，普遍消費力低;商人 因而不願到天水圍投資，本土經濟疲弱的惡果是就業職位稀少，兩者惡性循環， 造成大量居民要靠綜緩度日的悲情生活。

鑑於天水圍教訓，港大研究報告建議政府日後發展新區時，不要急於滿足短線住 屋需要，而輕易放棄平衡發展的原則，其中公營租住單位比例更不能太高。原因 自然是要營造多元社區，讓人口結構包含更闊的收入幅度，讓家庭結構由不同年 齡層的成員組成，這樣社區才有活力和持續性。

要增加公屋數量, 其實不須提高公營房屋比例，只須整體提高樓宇高度和地積比 率，就可容納更多人口，也就是容納更多公屋單位，兩者兼得。東北計劃由構思 至落成，起碼三十年，我們希望超過 25 萬人可以享用。

 

 

2012 年 10 月 18 日刊登於信報財經新聞 A 版 22 頁