兩招有效運用土地資源 (信報 A27)
作者：潘國城博士
過去兩年，社會各界對土地供應這個題目一直議論紛紛。當中，關於本港只用上 6.9%土地作 為住宅用途的說法，往往令大眾產生一種錯覺，認為香港仍有大量土地可供發展和建屋之用。 事實上，若我們把工商業用地、基建、道路、政府設施、休憩用地等一一計算在內，連同住宅 用地，香港已發展的土地大約已達 24%，至於其餘 76%的土地，亦非全數適合發展。
香港陸地面積雖達 1100 平方公里(0.01 平方公里= 1 公頃)，但高高低低的山坡便佔去其中六 成;此外，二百多個島嶼大部分均是地勢不平、缺乏基建，難以發展。由此可見，真正適合用 作發展的平地其實相當有限，所以，本港一直採用密集式的城市發展模式，高效率的土地運用， 才能夠在有限的土地上持續發展。
明華大廈例子值得參考
面對缺乏土地建屋的困境，早前有人質疑:「為何不將 2300 公頃的政府空置土地用來建屋?」 對於這個提問，大家須要注意兩點:
一、這些空置的政府土地，大部分面積細小，難以容納大量人口，同時也未能根據城市規劃的 標準，為市民提供足夠的社區設施和休憩空間，發展為完善的住宅區。
二、我們不能今天就用盡市區每一吋空地，必須預留部分土地應付將來的社會需要，例如隨人 口變化而須增建社區設施或醫院等。這恐怕是更重要的考慮。
一、提升地積比率
其實，我們還有其他能夠有效運用土地資源的方法，善用或提升地積比率便是其中之一。這個 方法在籌劃舊樓重建的工作中，更是不容忽視的考慮，目前正在開展重建的筲箕灣明華大廈即 是一個好例子。明華大廈是房協於六十年代建成的一個多棟大廈的屋苑，數十年來，屋苑固然 陳舊，設施也落後於今天的標準，也不符合眾多年事已高的租戶的需要，房協於是決定把它重 建為一個綜合社區，重建的規劃盡用該處的地積比率，不但增加約三分之一的住屋單位數目， 還加入長者屋、相關設施及服務。由此可見，在重建舊區中審慎檢討地積比率，不但能夠改善 居住環境，更可以提高運用土地資源的效益。
二、土地作多用途發展
另一個能有效運用土地資源的方法，是充分利用土地作多用途發展。以「政府、機構或社區用 地」(GIC用地)為例，近年政府為了騰出更多土地興建房屋，積極地研究把GIC用地改作住宅用 地。其實，政府把GIC用地改變用途時，應考慮多用途發展的規劃，將大廈的高層用作住宅， 而大廈的低層則保留作「政府、機構或社區用地」用途，這種做法能夠善用土地之餘，更有助 於建構一個健康的社區。
最近，社會上還有另一個矚目的議題:「郊野公園應該用作其他發展嗎?」郊野公園不單是假 日遊玩的好去處，同時是一處值得我們珍惜的大自然資產和戶外教育場地;更重要的是，它是 本港供水系統的重要部分之一。郊野公園最初設立的一個重要目的，是為了保護香港的集水 區。
郊野公園肩負集水功能
在全港 24 個郊野公園當中，其中 11 個肩負著保護全港 17 個水塘集水區的重任，這 11 個公園 佔全部郊野公園用地的 69%，共 300 平方公里，組成了本港的降雨集水區網絡。雖然現時本港 的食水主要來自東江水，但過去三年，從這些集水區獲得的水，仍佔本港使用量的 11%至 27% 不等。
此外，水塘的另一個功能，是暫時儲存從廣東輸來、但尚未使用的東江水。若我們於郊野公園 進行任何建設，那麼位於公園內的集水區將難免受到污染，也就是說會污染水塘中的存水。
再者，廣東省經濟發展迅速、人口持續增長，省內對東江水的需求亦與日俱增;長遠來說，本 港亦須增加本地自主供水量，減少對東江水的倚賴。其實，水務署已著手研究興建海水化淡廠， 並預計 2020 年可投入服務，運作初期便可提供全港日常生活用水量的 5%。在本港正在設法增 加自主供水量的此時此刻，考慮發展郊野公園、破壞原有的降雨集水區網絡，明顯是不智的做 法。
全面審視土地使用策略
那麼，其餘不屬於供水系統、但佔郊野公園總面積 31%的土地呢?
隨著本港人口持續增長、市民對生活環境有不同期望時，我們可能終有一日須要考慮發展部分 郊野公園的邊緣地區，例如大嶼山南北兩邊的狹長地帶等。不過，只有在沒有其他可行的發展 方案下，我們才不得不走到這一步，顯然現在並未是時候。
我們的考慮始終是在人的需要和保護環境之間取得適當平衡，正如聯合國環境與發展世界委員 會的報告《我們的共同未來》中所言，可持續發展是:「既能滿足我們現今的需求，又不損害 子孫後代能滿足他們的需求的發展模式。」
政府為了增加土地供應，已經從多方面著手，包括積極發展新界東北及洪水橋新發展區、一些 優化土地供應策略，改善本港中、長期的土地供應。目前我們應該做的，是把注意力集中在這 些方案上，提供建設性的意見，讓這些方案能更加完善，順利推行，而不是把時間精力耗費在 未經深思熟慮的議題上，失去焦點。
同時，政府亦應該盡快全面審視本港的土地使用策略，在考慮人口政策、房屋政策和市民的住 房需求等因素後，制訂有效使用本港土地資源的整體策略，才能從根本入手，為日後的土地供 應作長遠打算。
2013 年 9 月 27日刊登於信報 A 版 27 頁