發展「田園社區」 讓住屋與農耕共存 (信報A20)

作者：張之納

 

發展局局長黃偉綸把古洞北及粉嶺北（前稱新界東北）新發展區喻為建屋「糧倉」，經過10年的規劃和諮詢，終於進入具體的工程階段。

 

立法會工務小組上月通過把包含第一階段土地徵用和其他特惠津貼所需費用的基本工程儲備基金，提交財委會審議；同時，特區政府亦正式就新發展區的主體工程、詳細設計及特設現金津貼，向立法會尋求撥款，期望財委會在今年年中批出，當局可在下半年展開收地及清拆行動。

 

結合農耕與住屋保留綠化環境

 

部分受第一階段工程影響的農戶曾召開記者會，批評新發展區工程變相消滅本地農業。這個說法有點誇張，其實農耕在香港已經很難界定為有規模的「產業」，只可視之為一種生活方式。

 

一個成熟的城市如果能夠保留一絲綠田園，提供讓人洗滌心靈的生活環境，未嘗不是好事，也並非遙不可及；我們相信只要政府有勇氣顛覆現有的土地制度，不再自己畫地為牢，大膽地摒棄過時的限制，城市未必容不下農耕的。

 

近年，部分熱愛耕種、喜歡親近大自然的市民，視發展新界為破壞藍天綠地的「大魔頭」，他們更認為城市化令香港農地減少，是導致本地農業式微的主因。但現實是，單純地保存農地，非但不能達到保育成效，反而可能對現有農戶造成負面影響。

 

根據漁護署的數字，香港約有4400公頃農地，其中只有約700公頃屬於常耕農地，佔農地總面積約一成六，可見現況是「有田無人耕」，絕非因為欠缺農地令本地農業發展受到限制。在長期沒有人耕種的情況下，部分農地成為貨櫃場、廢車場等，破壞了新界優美的環境。而且，當這些棄置農地變成石屎地，亦會減慢雨水疏導的速度，可能是導致鄉村地區容易出現嚴重水浸的原因，危害村民人身安全。村民應該敦促當局正視新界存在大量荒廢農地所造成的問題，為新界土地制訂長遠且具願景的規劃。

 

其實，發展與保育從來都不應是二元對立的關係，適度發展更能理順現時新界土地使用的亂象。持續智庫認為，只要當局能靈活運用新界土地，在放寬新界土地規劃限制、釋放被凍結土地資源的同時，亦保留新界農地和綠化環境的特色，把可供發展的農地，結合成農耕與住屋的「田園社區」（Idyllic Community）。

 

這個創新的規劃方向不但能活化新界農地，滿足農耕愛好者的需要，還可達致地盡其用的目標。

 

「田園社區」是一個把農耕融入生活的綠色小社區，居民擁有城鄉合一的居住環境，現實例子是杭州黃公望村、環溪村等平衡了發展和保留鄉土特色的新型農村。這些農村的社區環境與我們所提倡的「田園社區」相似，在發展生態和文化旅遊的同時，保留田園風光、鄉村特色，讓來自城市的旅客與農村生活融合，把農村活化成具有田園色彩的小鎮。

 

參考這種城鄉合一的發展方向，「田園社區」的初步概念是適度地釋放非常耕農地，容許土地業權人申請把土地改劃成「住屋（農耕）」用途，以吸引業權人發展這些荒廢多年的農地。

 

古洞南試行 配合古洞北發展

 

假設改劃條件之一是，撥出一成土地作耕種用途，而地積比率為4，一個100000平方米的「田園社區」，便有10000平方米的農地供區內有興趣種植的居民使用，或由管理公司聘請專人打理，同時亦可根據地積比率在餘下的90000平方米上興建360000平方米的總樓面面積，為20000至30000人提供居所。至於「田園社區」農地的日常營運，則以管理費支援，一如現時私人屋苑業主的花圃以管理費營運。

 

香港寸金尺土，要在滿足住屋需要和保留農耕的生活方式之間取得平衡，需要極大的智慧、創新思維和勇氣，特區政府絕不能抱殘守缺。我們建議，當局先在古洞南試行「田園社區」這個創新概念，收集居民的意見後，再決定日後會否把「田園社區」推展至新界其他地區。

 

選擇古洞南，是因為當局已計劃在該處發展一個面積約為80公頃的農業園，但持續智庫認為，在鄰近古洞北新發展區的地方，劃出大片土地作農業用途，不但未能發揮其土地效益，更可能阻礙新發展區日後的擴展，並不理想。

 

農業園其中約11公頃的第一期工程預計於今年第三季開展，但佔地廣，且更接近古洞北新發展區的第二期農業園，其可行性研究預計要到2024年5月才完成，當局何不探討「田園社區」的概念，在保留原有的農耕元素之餘，更可配合古洞北新發展區的發展，充分發揮古洞南土地的價值。

 

至於受新發展區工程影響的古洞北及粉嶺北農戶，政府有責任協助他們搬遷和復耕。而搬遷的地點不應該在規劃新發展區的鄰近地段，以免將來又要再度搬遷，影響農戶的生計。把農戶搬到偏遠地方，政府亦必須提供基礎設施，包括道路、水電等種種配套，並且應該加上技術支援，提升生產力和農產品質素，才能真正幫助農戶。

 

2019年2月20日刊於信報財經新聞A版20頁