新發展區 VS 新市鎮系列之八 – 發展新界東北應回復公私營合作 (信報 B14)
作者：劉百川
(前言) 日前爲東北新發展區第三次公眾參與的居民諮詢大會因為居民的激烈反對而被 迫腰斬，不滿情緒明顯升溫。政府以為拋出以現金強制收地的提議，可以令發展 更快開展，現在看來卻反而舉步維艱。
強制收地其實是政府把一切困難獨攬在身，政治風險不會小，反而讓市場去解決 才是讓香港北部發展迅速上馬的辦法。
(內文) 日前的居民大會，無疑反映了居民對要遷離居地的強烈不滿情緒。這不滿情緒源 自感情因素，也涉及經濟損失。居民覺得為了政府要發展，自己蒙受搬遷的麻煩 和開支之外，還要割離長久以來已經習慣了的社區環境和鄰里關係，把目前的社 區關係連根拔起，並不公平。雖然政府有特惠津貼，區區小數很難令這些居民甘 心搬離現居，尤其是在當地做小生意的居民，更會涉及未來生計的安排。
接踵而來的將會是因為強制收地將土地升值的利益盡數歸官、有剝奪私產之嫌而 引來民間對收地的抗爭。
發展商向當地居民收購土地時的價格包含了業權人對以後發展的潛在價值的估 量，此外，多年來也爲管理土地付出了相當代價，期待的是發展的機遇。這是商 業社會的投資行為，在自由經濟的原則下，對未來的發展有所期盼是合理的。一 旦遊戲規則改變，很可能會引發連連訴訟。至於尚未賣地的小業權人，他們同樣 都是等待發展時機，爲所擁有的土地謀取最高代價。當這個機會被剝奪，強烈的 抗爭也是人之常情。
普遍支持私營機構參與
回顧第一階段公眾參與時的情況，2008 年的公眾參與報告書，清楚指出公眾普 遍支持引入私營機構參與。雖然有部份居民對執行的細則仍有意見，但當時民情 予人的印象是，發展應該可以順利推行。爲甚麽今天民意會出現這樣明顯的改變 呢?
分別是在於沒有了「參與」。當時的方案是讓受影響者參與發展，共同分享發展的成果，而且這「參與」不限於大發展商，也包括小業權人。如果我們重溫第一 階段的落實安排，可以看到文件中提出的一些私營機構參與發展的概念，都讓受 影響者，即無論大、小業權人，都有良好的期待，覺得安排公允。這些「參與」 的概念可以歸納為下面兩個要點:
- 共同發展 – 在共同發展的概念下，有協商的方式，邀請發展商根據政府 的發展規劃概念提出建議，參與發展;也有彙集發展的方式，讓業權人彙 集土地，共同發展，分攤利益以及成本/風險(辦法包括成立新發展公司 來發行股份給業權人);
- 以地換地 – 包括以直接交換土地以作發展或向業權人發給發展權證明 (這與以前的換地權益書相似)。
顯見當時提出的方案特色是共同參與、以地換地、訴諸市場運作。實在不失爲適 合今天狀況的創新發展模式，也因此得到普遍支持。
讓市場機制去解決
讓業權人參與發展，或通過換地或發展權證權的機制，間接讓補償的問題通過買 賣的議價過程得到解決。以往 Letter B 由於換地的期限和地區沒有限制，也因為 當時收回的土地當中，用作基建、道路、公共用設施等用途比例不低，可用作換 屋地發展的 Letter B 終於累積成為一個大包袱。所以，今天的換地機制可能應考 慮換出的屋地權益只能在東北新發展區行使，而且有明確的發展期限，防止累 積。今天發展用地的價值遠比當年高，換地的比率也會變成爭論的焦點，採用換 地與補地價並行的方法，或可促成公私部門對機制達成共識。
訴諸市場機制對平撫居民對收地和搬遷不滿的情緒也有幫助。政府的收地賠償或 特惠津貼，必須有劃一的規定，很難照顧個別業權人或住戶的情況。私營機構基 於發展後所得的利益，對賠償的處理可以用較靈活彈性的方法。如此，餘下土地 整合的大部份工作，就會由市場自己去擺平。當然，必定有少數是市場無法處理， 而須政府強制收回的，一些較寬鬆的補償和安置的安排，恐怕在所不免，但由於 爲數不多，政府在處理上比較容易。我們以前也提過，有建議認為應先在區內興 建樓宇安置居民，以保留其社區網絡，值得政府考慮。而且其他部份已經由發展 商購得的土地可以先行發展，不會耽誤發展進程。再者，部份地區先行發展，新 的生活模式逐漸浮現，只要規劃上證明是對居民生活有所改善，剩下不願搬遷者 對現狀的改變也會較容易接受。
必須令發展盡快開展
政府希望盡快落實發展的苦心，是可以理解的。目前歐美經濟千瘡百孔，中國內 地以往靠出口、固定資產投資和消費三頭馬車來推動經濟的模式失速是不爭的事實，是否能夠靠內需來持續推動經濟，讓 GDP 增長保持 8%，尚待時間證明。香 港多年來靠內地的經濟騰飛來帶動，在目前的情形下，必須努力尋求新的經濟動 力。推動新界北部的發展，不但紓緩急需解決的房屋問題，也有助於實際推動亟 待發展的優勢行業，是香港取得珠三角龐大市場對高端服務業需求的橋樑，對提 供就業、搞活香港的經濟將有一番貢獻。但是卻不能拖延，要在經濟低潮的影響 真正在香港浮現之前啓動新界北的發展。
我們希望政府能體察民情，重新考慮私營機構參與新界東北發展的模式，這是推 動香港持續發展的正確方向。
2012年8月27日刊登於信報財經新聞B版第14頁