私營機構參與東北發展有利公眾 (信報 A21)
作者：劉百川
【前言】 沸沸揚揚的東北發展計劃第三期諮詢完結後，政府承諾會傾聽民意，作出修改， 考慮提高公屋比例，設「港人港地」;對落實發展的方法是否重新考慮，則未有 較具體的說法。不過，發展局局長陳茂波表示，如發展商能如期交樓，政府會慎 重考慮公私合營。
幾日後，行政會議成員張震遠則說，如個別地段有發展商已擁有大部份業權，可 考慮現實環境彈性處理，並認為與發展商合作未必就是壞事，主要看合作模式和 做法，以本港整體利益著想為大原則。
【內文】
私營參與 提升速度
看來政府對以四百億元徵地，然後批出作公共設施和私人發展用途的想法，可能 正在切實衡量其優劣。我們認為，如果政府回歸徵地與私人參與兼備的模式，是 務實的做法。
政府在推出第三階段諮詢時，表示會放棄公私營合作，改為採取「傳統新市鎮發 展」模式，動用 400 億元徵收發展東北發展區內所有私人土地來推展發展計劃。 但檢視過往幾十年的新市鎮發展，徵地只是落實發展的其中一種模式，同時也兼 備了各種各樣的私人參與元素，其中包括以換地權益書收地、發展商與政府按規 劃的要求以地換地等等。
私營機構通過換地參與發展，須與政府在補地價上商議，這個程序通常會花上一 定時間，但是與政府收地、平整、提供基建和批地的多個冗長步驟相比，將快捷 得多。
此外，政府在與私營機構合作發展中，往往要求私營機構同時負責發展地段的公 共設施，以便在住宅發展完成時，有關的基建和公共設施已經就緒，即是所謂組 合式發展(packaged development)。組合式發展可以省卻基建和公共設施的公 帑，更是基於由私營企業負責，減省公營機構很多工序，事情進行更為迅速。對私人機構而言，由於發展地段早已確定，可以預先開始規劃，補地價一旦決定， 就可以迅速動工。
同時，由於希望盡早開始發售，有極大的誘因盡快把換地條款中要求的基建和公 共設施按時完成，這是爲什麽以往新市鎮的發展可以如此迅速的主要原因。
海濱花園 最佳例子
1990 年落成的荃灣海濱花園是一個好例子。海濱花園所處的位置，前身是油公 司德士古(現稱加德士)油庫;油公司於八十年代中拆卸油庫後，與發展商新世界 合作，向政府申請換地發展。新世界 1986-87 年報顯示，該公司獲委為發展項目 的經理，在項目中佔 10%權益。
海濱花園地皮約 6.2 公頃，共建成二十幢、提供五千六百個單位的屋苑。根據田 土廳記錄，換地條件是要發展商興建馬路、中小學和幼稚園、街市、社區中心、 交通交滙處等公共設施，屋苑外的海濱公園和一系列球場休憩地，也由發展商填 海興建。發展商除了興建中小學、幼稚園、幼兒園、街市的設施之外，還須負責 營運。這個荃灣第二大私人屋苑，包括一籃子的社區設施、公園等，到 1990 年 便已經完成。
東北新發展區的首要目的是為香港提供急需的住房，紓緩目前因住房短缺而引起 的社會問題。根據第三階段諮詢顯示的時間表，以目前政府的做法，要到 2022 年才開始建屋，2031 年完成，這又如何可以急眾人之急?
在過去幾十年的新市鎮發展當中，政府一直採取徵地、私人企業參與並存的策 略，持之有恆，也因此成為市場運作的常態。私人企業希望有所參與，成為合理 的期待，這是政府必須正視的。徵收私人土地再批出作私人發展，除了有侵犯私 有產權之嫌，也可能違反《基本法》第 105 條保護私人財產的精神之外，合理期 待也很可能成為漫長訴訟的另一個理據。
更重要的是，以強行徵地作為唯一的落實模式，不但撕裂官民關係，反會拖慢刻 不容緩的東北發展。這個道理政府其實早就考慮到，2007 年發展局給立法會發 展事務委員會有關東北和洪水橋新發展區討論文件中，表示發展局留意到「…… 新發展區內部分土地已被私人發展商購入，或會令日後的收地過程變得複雜。因 此，政府可能需要考慮以較創新的方式落實新發展區建議，例如進行更多公私營 機構合作。」2008 年的東北計劃第一階段公眾參與報告書，亦勾勒出多個由私 營機構參與發展的概念，與徵地的模式並存。
公開公正 秉持原則
政府官員在為所謂「傳統新市鎮發展」模式護航時，通常指採用這個落實模式， 政府較容易控制規劃參數(包括住宅單位數目、面積或售樓條款)，也較容易控 制項目的發展時間表。其實，這些說法都並不成立，因為一切都可以在換地條款 中予以規限。從上述荃灣海濱花園的發展速度和涵蓋的設施即可見一斑。唯一的 考慮恐怕是，全面徵地可以減低對所謂利益輸送的指控;但是這應該可以通過公 開、公正的換地程序盡量減低。公開、公正也是政府在任何事應該秉持的原則。
另一方面，私人機構參與對處理當地居民有關安置、遷耕的訴求也有很大的幫 助。如果一些地段可以盡早以組合式發展，建構宜居的社區，在拆遷前即行安置， 當可減輕對居民的影響;由於發展商在東北擁有相當多的農地，在撥地遷耕的處 理上也會有更大的靈活性。
因此，我們認為政府應該審慎考慮私人機構參與的利弊，權衡輕重，重返以前私 人機構參與和徵地並行的策略，讓東北發展得以迅速推展，這才符合以本港整體 利益著想的大原則。
2012 年 10 月 26 日刊登於信報財經新聞 A 版 21 頁