增新界東北公屋比例不如增房屋總量 (信報 B14)

作者：劉百川

 

 

【前言】 新界東北新發展區的討論，已發展至公私營房屋應有的比例。不少人認為應增加公屋數目以解 公屋輪候冊上 20 萬申請人士之困，政府亦表示考慮提高新發展區公屋比例以回應市民訴求。

政府積極回應市民訴求固然是好事，但切忌只著眼於解決短期的房屋需要，而忽略為市民提供 優質生活環境這個長遠發展目標。

【內文】
今年 6 月中，時任發展局局長林鄭月娥接受報章專訪時表明，參考過往開發新市鎮經驗，公屋 單位在任何新市鎮內比例不能佔太重，必須佔少於五成，否則社區內低收入階層人士比例會過 高，或會重現天水圍的社區問題。

可見隨意提高新發展區的公屋比例，並非解決問題的理想方法，更可能衍生更長遠、更嚴重的 問題。

 

提高地積比 正本清源

提高公營房屋的比例，換句話說，就是減低私營房屋的比例。如果總建屋量沒有增加，即是要 減少建造私樓的數量。這並不是社會的訴求!現時社會上的聲音是希望增加東北的公營房屋數 目，以解決沒有能力居住私樓市民的需要。因此，要求建造更多公營房屋，絕對是正確的。

可惜政府似乎只求減低市民的反對聲音、讓東北計劃能盡快上馬，便單純地考慮以改變公私營 房屋比例來回應市民增加公屋的訴求。

其實要增加公屋單位數目，提高公屋比例並不是恰當的方法。政府應提高東北新發展區的地積 比率，同時增加公營和私營房屋的建造量，才能真正滿足社會整體的需要，既照顧輪候公屋的 市民所需，也回應渴求私樓市民的盼望。

根據規劃處的住宅發展密度指引，新發展區的第二及第三區的住用部分的最高地積比率分別為 5 倍及 3 倍。根據第三次諮詢的資料，新界東北新發展區預計可提供 5.38 萬個單位，容納 15 萬人。當中古洞北及粉嶺北新發展區的住宅用地地積比率為 2 至 5 倍，坪輋/打鼓嶺更只有 0.75 至 2.1 倍，規劃並未充分利用地積比率。

政府應重新審視新發展區的發展密度，考慮提高新發展區住宅用地的地積比率及放寬樓宇高度 限制，同時增加公、私營房屋單位數目，使新發展區能容納更多人口。

雖然社會上甚至有人認為應將私人單位用地撥作興建公屋，但觀乎現時市場上私人樓宇呎價屢 創新高，一般中產階層也在抱怨無法上樓;連一直不受市場歡迎的凶宅也成為搶手貨的時候， 私人樓宇的供求嚴重失衡自是不言而喻。

中產市民因入息及資產超出申請公屋的上限，有些人「死慳死抵」希望盡快儲足房屋首期，然 後每月再「死慳死抵」供款，為了自己的安樂窩而勞碌大半生;有些沒有能力付出首期的，無 可奈何之下只能一直捱貴租，或租住一些環境較差的舊樓。這些未符資格受政府資助的人，其 實最苦。

政府近月已採取多項措施以穩定樓市，如增設買家印花稅、提高額外印花稅、港人港地政策、 限呎樓等，但樓價颷升的原因，沿於供應不足，既然新界東北擁有大片土地，政府應認真考慮 增加該區的人口容量，在增加公屋單位數目的同時，一併增加私人單位數目，這樣才是真正急 市民所急。

 

私人樓短缺 亟待解決

香港的土地供應與其他城市及國家很不同，受到很多限制。雖說香港有三分之二的土地是林 地、灌叢、草地，看似還有大量土地可供利用，但其實這些土地山多平地少，且其中更有約百 分之六十受《郊野公園條例》管轄，被規限作保育和康樂用途，要更改這些土地的用途絕非易 事。

近年環境保育問題愈來愈受關注，填海、開發郊區等建議因種種原因往往遭反對，令多項發展 計劃胎死腹中。否則政府也不會積極尋求開發岩洞、重用前石礦場、市區重建、鄉郊收地、維 港以外填海等增加土地供應的辦法。但所有這些開拓土地的過程都很漫長，並非三數年間便能 完成;在此等限制下，提高發展密度是最快速的解決辦法。

在未來 30 年內，預計人口將增加 140 萬，如果我們現在在東北新發展區只居住區區 15 萬人， 實在是杯水車薪。而在可見的未來，我們還會有多少個這樣大片土地的發展區?增加的百多萬 人屆時應住在哪裏?

提高發展密度有助解決市民的居住問題，但區內人口多了，公共設施、交通運輸系統、區內就 業機會等配套也必須跟上。普羅大眾要的除了有瓦遮頭外，更渴望一個良好的生活環境。一個 快樂及可持續發展的社區才是他們的最終目標。區內配套設施必須在新發展區建成之時已經相 當完備，才可吸引不同階層的居民樂於遷入，政府應及早籌劃。

當居民陸續遷往新發展區後，區內的勞動人口充裕，為需要密集勞動力的服務行業提供有利的 條件。

現時每年的訪港內地旅客達二千多萬人次，有經濟學者曾提出:新界北地區毗鄰珠三角，應在 此開設一些大型購物商場，吸納內地旅客的購買力。

這樣既可分散市區購物熱點的人流壓力，將市區的部份消費力轉移到新界東北，有助東北的經 濟發展。

東涌東薈城的成功，實在值得借鑒。更重要的是，借助已有的強大購買力，能於短時間內為區 內居民提供大量就業機會。區內的經濟蓬勃發展，才能吸引大、小商戶到此投資、扎根創業， 才能形成多樣化的經濟活動，使社區更有活力，這樣才能持續興盛。

凡此總總，都必須依靠私營企業對市場的高敏感度，發揮自由市場經濟的效用，方可為功。單 靠政府規劃，難以奏效。

 

須完善配套 建構社區

天水圍的規劃失誤，除了其公屋比例過高、配套遲遲未完備之外，區內缺乏經濟活動及就業機 會，引致出現不同的社區問題，被外界標籤為「悲情城市」。

因此，一個理想的社區必須在一開始時就包含多元的功能，才能凝聚市民，建立對社區的歸屬 感，有助區內的持續發展。政府應以前膽性、創造性的角度在東北構建一個無論在經濟上、精 神上帶給香港居民豐盛生活的社區。

 

 

2012 年 12 月 7 日刊登於信報財經新聞 B 版 14 頁