仲裁不等於雙方各讓一步 (信報 A16)
作者：劉百川
【前言】
仲裁機制是爲迅速解決爭議而另闢途徑，但仲裁並非簡單地要爭辯雙方各讓一步了事， 而是由第三方作出客觀、公允的裁決。這裁決是爭辯雙方必須接受。
【本文】
特首在《施政報告》提出引入「補地價仲裁先導計劃」，為大規模的改變土地用途作發 展或市區重建，提高補地價程序的效率。在過去幾星期中，社會人士發表了不少意見。 大部份認為仲裁對加快房屋供應有利;也有意見對仲裁制度如何執行有所顧慮。
對仲裁計劃的顧慮可以歸納為主要兩大類:
一、 認為仲裁可能有利發展商壓價。因為即使仲裁結果是地政總署與發展商雙方開價中 間落墨，總會比地政總署所開的價錢低，結果是影響政府收入。
二、 認為難以找到適當的仲裁員人選，以保證所作的仲裁一定會公平公正。如果像當初 的消息透露，由法律界人士擔當仲裁人，恐怕不一定對土地估值有充分經驗，也不 一定能充分掌握地產市場的狀況，難以做出公允的裁決。如果由有充分經驗的行內 人士(譬如測量師)作仲裁員，則恐怕這些業內人士與地產發展商關係千絲萬縷， 難撇利益輸送之嫌。
補地價求公平
我們認為這兩種顧慮都是不必要的。首先，認為「仲裁會影響政府收入，因此不可行」 的想法，似乎根本上否定了補地價應該基於合理市場價格的原則，而是變成以尋求政府 最大收入為目的，這恐怕也就是現行制度運作不順暢的根源。政府官員爲了避免利益輸 送之嫌，心態上難免偏向最高估價;此外，由於政府的估價師在估價時也會評估發展計 劃完成後的總值，在避嫌的心態下執行，也極可能寧願採取較樂觀的預測，兩者都容易 引致高估土地價值。但另一方面，發展商卻認為所補的地價必須能讓自己的投資獲得合 理的回報，才願意承擔發展的風險。結果是雙方談不攏，導致沒完沒了的上訴，土地不 能發展，窒礙了房屋供應。
仲裁的機制，就是要在有爭議時，交給第三方作出決定。只要雙方同意進入仲裁程序， 就一定要接受仲裁結果，事情就一定有個了斷，對加快土地供應有利。
仲裁員的工作並非簡單地請雙方各讓一步，謀求在兩者叫價之間找一個中間點。如果這樣的話，結果只會造成以後政府叫價盡量提高、而發展商盡量叫低，以希望將來的「中
間價」較接近自己的預期價格，制度自然會失敗。仲裁員的工作是要在爭議中尋求一個客觀、合乎市場狀況的價格。他除了聽取雙方的觀點之外，更要充分掌握市場資料，了 解市場發展狀況，才裁定補地價金額。仲裁結果必須客觀、公允、有充分理據支持，令 雙方及公眾信服，這個制度才能成為政府和發展商均樂於採用的制度。仲裁的結果當然 很可能是在雙方叫價的範圍內，但即使超越了這範圍，也並非不可能。
參考專業估價
另一個顧慮是如何找到適當的仲裁員人選，以保障所作的仲裁一定會公平公正。對這個 問題，持續智庫在《施政報告》發表之後，隨即提出了意見，建議參考市區重建局的方法。
市區重建局訂定收樓價格的方法，是首先抽籤聘用七間獨立測量師行作出價格評估，收 回七份評估之後，剔除最高和最低者，以餘下五個價格的平均數作為定價。機制的要點 是「抽籤」和「公開」。測量師行的聘用由抽籤決定，減低了測量師受他人影響的機會; 獲聘用的測量師行名稱和評估結果公開讓公眾知悉，則讓公眾參與監察，鼓勵了測量師 行盡可能審慎、客觀，作出公允的評估。
補地價所涉及的金額比市建局收樓涉及的金額大得多，應該更小心處理，所以我們建議 設立一個類似機制，藉此得出應補地價的參考價格或價格範圍，然後仲裁員以此為基礎 去考慮仲裁雙方的理據，才作出裁決。
付諸公眾監察
在此運作模式之下，有地產及產業測量專業知識的專家只是根據市場資料作出分析、向 仲裁員提供估價參考，但並不直接決定價格。如此，避免了這些專業人士可能與發展商 有關係的嫌疑，同時解決了仲裁員未必有相關的專業知識的懸念。仲裁員的聘用同樣應 該抽籤，而仲裁過程也同樣應該公開，讓公眾監察。
有論者擔心，既然政府的估價師會懼怕利益輸送之指控而可能高估土地價值，那麼，仲 裁員也可能因為懼怕公眾壓力而有偏頗，甚至難以找到人願意擔任仲裁員。誠然，擔任 涉及鉅額公帑仲裁工作，壓力絕不會小。不過，程序和資料的透明度有助於克服此困難。 只要在進入仲裁程序之後，把有關估價與仲裁的資料和理據，包括各測量師的估價和有 關的參數和分析，全部公開，讓公眾監察，就能減輕壓力。況且裁決的所有參考資料和 理據公開，有人批評仲裁結果，也當然有人會據理為結果辯護，壓力不會全落在仲裁員身上。
皇家特許測量師學會和香港調解仲裁中心均建議仲裁應由多人(譬如三人)組成的仲裁 團執行。我們深表贊同，因為這樣集合三人的觀點，考慮會更全面，也有互相監察的作 用;而且，三人的裁決，也有助於減輕公眾壓力。但是爲了避免業內人士在裁決上的參 與，建議三人仲裁團應該由法律界和學者組成。
第三方仲裁制度對加速土地供應有很大幫助，我們期望發展局參考各方面的意見，如期 在年中公布具體執行辦法，讓先導計劃從速上馬。
2014 年 3 月 4 日刊登於信報 A 版 16 頁