補地價仲裁有助房屋供應 (信報 A24)

作者：劉百川

 

 

【前言】 特首前天發表的《施政報告》，重點之一是盡快增加房屋供應，當中公佈的「補 地價仲裁先導計劃」，在業界引起熱烈反應，意見多為正面。

【內文】 持續智庫鑑於過去數年政府在補地價的收益逐步下降，也不時聽到發展商與政府 無法達成補地價協議而凍結發展，這便直接影響房屋供應，不能滿足社會需求， 是以一直有注視此等議題。

事實上，修訂土地契約的程序緩慢，當中的補地價商議正是最費周章、時間難以 預料的一環。2006 年，財政司司長領導的「方便營商諮詢委員會」已開始反覆 尋求提升修訂土地契約及換地申請效率的方法，結果是簡化部份申請程序，但對 如何改善補地價商議的效率卻無實質進展。今年特首的《施政報告》顯示決心和 勇氣，要打破這難關，這對加快房屋供應必然甚有幫助。

 

利益輸送 官商顧慮

政府與發展商難以在補地價上達成協議，是不難理解的。

首先，由於房屋供應不足，樓價持續上升，發展商在社會上一直被妖魔化;補地 價涉及龐大金額，社會氛圍令政府官員特別小心，以免落入「官商勾結」、「利益 輸送」的指控，於是往往有寧枉勿縱的心態，偏向以當時的最高價格為參考，更 有比最高市價更高的情況。

此外，政府訂定補地價時，還會評估發展計劃完成後的價值，也就是把未來的價 值視為重要的考慮因素;但這並不公平，因為這會把將來發展所需的努力納入現 時的價格中。這也是爲什麽我們聽到有些發展商抱怨，高昂的補地價，令修改土 地契約發展的土地成本甚至比投地更高，所以不值得花費大功夫收購舊樓重建或 發展農地。

事實上，補地價過高，不但窒礙房屋發展的積極性，減慢發展的速度，對價格當 然也有影響;供應減慢就是樓價上升的動力，也在未來建成的樓宇價格上反映。 此外，還構成市場價格指標，影響已在市場的現樓價格。

補地價爭議是土地發展的最大障礙，可令發展項目拖延十年八載，對房屋供應十 分不利，而涉及的金額動輒以億元計，對庫房收入影響巨大，沒有完善的替代機制，政府當然難以放心把補地價的最終決定權交予第三者。明知一個由第三者仲 裁的機制可令事情更有效率，但卻遲遲未能建立，可以理解。

「補地價仲裁先導計劃」的詳情尚未公佈，但茲事體大，必須小心設計。這個計 劃若要成功，不但效率要高，更要公平、公正、透明度高，否則可能被評為骨子 裡只是為發展商牟利而更改的機制。

有消息人士在報章透露，計劃看來類似一般仲裁機制，由一位法律界人士擔任仲 裁人，仲裁人的委任須由政府和發展商雙方同意，仲裁結果對雙方有約束力，必 須接受。

香港的仲裁服務十分成熟，正逐漸成為國際仲裁中心，相信政府和發展商對把爭 議訴諸仲裁均有一定信心，但同時我們也須考慮兩個重要疑難:

一、一般法律界背景的仲裁人，對地產市場的狀況、當時影響地價的市場因素不 一定能全面掌握;二、對地產市場或地價有豐富經驗或有充分資料者，極可能與 地產業界有關連，擔任仲裁人恐怕難以完全撇清利益關係。

 

仲裁模式 有例參考

很明顯，如果這兩個疑難不能解決，便容易導致雙方在決定仲裁人選上爭論不 休;若處理不善，甚至令建立這個新機制的勇氣付諸流水。問題是，如何幫助仲 裁人可以用最客觀公正的方法作出裁定，怎樣的補地價金額才最合理、最符合市 場狀況。他必須有客觀、雙方認同的標準或參考，作為他的裁決根據。

市區重建局訂定收樓價格的方法，是一個相當公平公開的制度。其程序是首先抽 籤聘用 7 間獨立測量師行提供價格評估，收回 7 份評估後，剔除最高和最低者， 以餘下五個價格的平均數作為定價。

各測量師行的名稱及估價也會公開，藉以鼓勵它們其價格作出最審慎公正的評 估。由於測量師行的聘用是以抽籤決定，可以減少對利益關係的擔憂。這個方法 客觀而公開，行之有年，並無引來什麽批評，所以值得參考。

市建局收樓涉及的金額不算巨大，以平均數為定價比較直截了當;但補地價所涉 金額巨大，由仲裁人考慮所有理據後作出裁決，是比較審慎的做法。

「土地供應監督委員會」可以考慮設立一個類似機制，以獲得一個由多個估價顧 問提供估價的平均價，或是一個剔除最高和最低價的估價範圍，作為仲裁的客觀 參考，協助仲裁人考慮政府和發展商的理據時，有第三方的市場狀況資料作為參 考。這樣的最後裁決，相信雙方都會容易信服。

補地價的爭議，長久以來一直是拖慢土地發展的大問題。按照報章刊載消息人士 的說法，「補地價仲裁先導計劃」將對舊區重建有甚大幫助，但這個先導仲裁計 劃必須用於各新發展區。

新界的發展是未來十多二十年香港大量增加房屋供應的重要契機，當中涉及大量 土地改變用途，加快修訂契約和釐定補地價的程序，有助盡快增加房屋供應，這 將是香港市民之福。

 

 

2014 年 1 月 17 日刊登於信報 A 版 24 頁