補地價仲裁計劃未針對根本問題 (信報 A18)

作者：劉百川

 

 

【前言】

上月，立法會發展事務委員會就政府提出的「補地價仲裁先導計劃」作出討論。有議 員認為，計劃有助政府與發展商早日達成補地價協議，從而加快房屋供應;但也有 議員擔心，機制會布下延後利益的伏線。

其實，這些討論都沒有針對補地價協議最關鍵的問題，就是土地估價的原則。

【內文】

當行政長官在 2014 年《施政報告》宣布引入補地價仲裁先導計劃之後，持續智庫 於 5 月底舉辦了一個晚餐講座，由本港資深的地政專家、香港大學的 Roger Nissim 教授分享他對補地價仲裁的意見。Nissim 教授贊同，應該有一個簡易的仲裁機制解 決政府與發展商對補地價金額的分歧。

 

估值原則差異造成議價分歧

他指出，對補地價金額的爭議，根源往往由於政府與發展商對土地估價上的考慮有原則性的差異。

政府的估價只考慮土地將來發展後的價值，並不考慮發展商在購入土地時的附帶成本，例如:土地上如有建築物須連同土地一併購入，安排居民遷出並作出補償，將來更有額外的拆卸成本等等;然而，發展商從商業原則上考慮，則須把將來發展後的價值減除這些附帶成本，才是土地的真正價值。這個原則上的差異，就是產生估值差異的主要原因，如果政府在考慮土地價值時，能把這些附帶成本也考慮在內，則雙方估價的距離即會大大縮小，讓土地能加快釋放，有利於盡快增加房屋供應。

有仲裁機制作為解決估價分歧的最終途徑，當然是好事，但是這兩個截然不同的估價原則，將如何折衷平衡?仲裁庭以哪一個原則來做裁決的基礎?這分歧倘若未能解決，將來的仲裁個案中，政府和發展商各自呈交給仲裁庭的理據，很明顯將是根據上述兩個不同的原則來計算，只會難為了仲裁庭。

至於有些立法會議員擔心機制會衍生延後利益，則應該以增加機制的透明度來解決。

在政府交給立法會的文件中可以看到，先導計劃非常注重保密。仲裁的個案、仲裁員的任命和仲裁員披露利益的聲明、仲裁裁決的理由，均不予公佈，唯一會公布的，

就是在一切都決定後，土地註冊處將會如常披露裁決的補地價金額。

需要保密是由於仲裁的本質屬機密，而且在土地契約修訂商議中涉及的商業敏感資料應該受到保護，仲裁員一般不得披露任何與仲裁個案有關的事宜;但是，政府也表示將保留權利，在仲裁裁決簽立後，向公眾披露有關仲裁個案及獲委任的仲裁員的資料。這也就是說，雖然仲裁裁決的理據不會公開，仲裁員的資料到底是會公開的。

無疑，保密的做法嚴格保護商業敏感資料，也期望有助於鼓勵更多仲裁員願意為這 燙手山芋的工作服務。然而，如果議員的疑難未得到滿意的解釋，將來仲裁的個案 必然會備受「關注」，容易變得政治化，在官商勾結的「原罪」下大受抨擊，到頭來， 恐怕無人肯出任仲裁員，仲裁機制名存實亡。

 

公開裁決理據減公眾疑慮

所以，政府應該在保護商業敏感資料和公眾知情權之間取得平衡，考慮在對商業秘密的細節保密之餘，把裁決的理據在裁決中透露

其實，在政府的文件中，可以看到政府在補地價仲裁先導計劃的設計上，已經刻意防範被指「方便發展商」，這在兩方面明顯如此:

一、通常須經過兩次上訴，發展商與政府仍不能就補地價金額達成協議的個案，才可以提議透過仲裁解決爭議，而且必須雙方同意才可以進行，發展商不能按自己的意願啟動仲裁;地政總署署長擁有絕對的酌情權，決定是否批准把爭議訴諸仲裁。

二、爲了防範發展商不履行仲裁裁決，設立了對發展商苛刻的條款:收取比一般補地價高的按金，和在仲裁期間限制有關地段的轉讓。

在一般土地契約修訂/換地個案中，當補地價金額獲接納之後，發展商須繳付 10% 的按金，然後待一切修訂契約或換地的文件簽妥後，再繳付餘款;但在仲裁程序中， 發展商須在簽署仲裁協議時，即時支付 10%的按金，另加 5%的履約保證。不過， 仲裁最少要 12 個周後才會有結果，也即是按金繳付的時間比不須仲裁的個案提早 了最少 12 周。

令人難以明白的是，為何在仲裁機制下政府要申請人多提交 5%的履約保證。根據 先導計劃的設計，交予仲裁的土地，政府將限制有關地段的轉讓及/或持有該土地的公司的股權轉讓，直至申請人根據仲裁協議簽立有關土地的契約修訂/換地文件 為止。這實際上比 5%履約保證更大程度上避免了申請人不履行責任的動機。

 

仲裁條件苛難收預期效果

也許，提前三個月繳付補地價 10%的按金及額外提交 5%的履約保證，所涉及的成 本，對大發展商來說，未必是大問題;但對小發展商來說，卻是現金流上的負擔。 況且，已有限制地段轉讓的安排，這提高額度兼提早繳付的按金，可以說是懲罰性 的，對小發展商甚為不利。

事實上，仲裁機制對發展商有一定風險。在目前的制度下，雖然補地價的商議的過 程非常纠结，以至耗時數以年計，但是在議價過程中，如果市場有逆轉的徵兆，發 展商可以隨時退出;反之，一旦進入仲裁機制，發展商即放棄了可以退出的靈活性。 因此，Nissim 教授在持續智庫的晚餐講座上曾指出，發展商不一定歡迎用仲裁的方 法去解決補地價的分歧。

這個由政府主導的「補地價仲裁先導計劃」由 8 月 1 日開始，為期兩年。我們希望在 兩年之內，有足夠的個案讓政府及市場可以完善這個機制的程序，令機制可以充分 發揮加快土地及房屋供應的功效。

 

 

2014 年 8 月 11 日刊登於信報 A 版 18 頁