安居比置業更迫切 (信報 A15)
作者： 陳韻
[前言] 房屋問題是個極度困擾香港的問題，現屆政府亦以房屋政策作為施政的重中之重。行政長官梁 振英將於下星期三(1 月 13 日)在立法會發表《施政報告》，預期房屋政策仍是社會焦點所在。
[內文] 早前團結香港基金有關房屋與土地的研究報告以「八成人能夠做業主」為目標，作為解決香港 房屋問題的策略。不過，這是把「置業」與「居住需要」混為一談，只會令市民大眾更加困擾。
夾心階層 受惠最小
現時香港的樓價高企、私樓租金昂貴、劏房問題嚴重、輪候公屋無期，引致民怨沸騰。然而， 市民最基本的訴求是有個安樂窩，不用住劏房、不用捱貴租、不用擔心迫遷;至於以物業作投 資增值是另一個訴求。
建屋，需要土地，可是香港最缺乏的正是土地，因此在未能「安居」的情況下，還想利用物業 作為投資工具，只會令樓價愈來愈高，人們更難置業，屆時社會的財富只會積聚在擁有資本的 一方，令社會貧富懸殊的情況加劇。
政府的首要責任是保障市民的住屋需求，房屋政策應以「人人有屋住」為目標，而非幫助「人 人做業主」。
現時政府的房屋政策和資源主要幫助低收入的基層市民，相對於另一群不符合申請資助房屋但 生活條件困厄的基層市民，政府的幫助卻少之又少，他們未能享有低廉的房屋租金或樓價，只 好接受市場上高昂的私樓租金，部分負擔不起獨立單位租金的市民，惟有租住劏房。
這些租住私樓或劏房的居民，有部分正在輪候公屋單位，有部分可能僅僅超過公屋申請資格而 要租住私樓，在現時薪酬增幅遠追不上租金升幅的情況下 (2011 年 1 月至 2015 年 6 月，小型 單位租金升幅達四成四，工資只上升兩成五)，「住屋開支」在這些市民的開支中將佔愈來愈高 的比例，令他們愈來愈吃力。
這些小市民努力工作，只想換來舒適的居住環境和生活質素，可是在現時的房屋政策下，最不 受保障的正是這班小市民，對他們是否公平?政府照顧基層市民的住屋需要時，亦須同時滿足 這些私樓市民在這個不合理的房屋市場上的住屋需要。政府須認真為這群夾心人想出對策，以 免令香港的房屋問題愈趨嚴重、市民的居住環境會愈趨惡劣。
富戶政策 縱容富戶
過往政府曾推出一些房屋政策協助這些中產階層，如居者有其屋和夾心階層住屋計劃、租務管 制等;現在新增一批劏房戶，更需要政府協助。我們建議政府檢討目前各種房屋計劃，再因應 社會需要加以改良，便能有效解決現時的房屋問題。
現時約有 2 萬多公屋富戶，他們的家庭收入已超逾指定入息限額。可是，在現有政策下，他們 只有在入息限額及資產淨值限額同時超出房委會訂下的限額後才須遷出。這個過於寬鬆的政策，
令每年只有數百戶這類家庭必須遷出公屋單位，且近年更呈下跌趨勢。以 2015 年度的限額為 例，一個 4 人家庭，要每月入息超過 75750 元、資產淨值超過 213 萬元才須遷出;擁有這等入 息和資產的家庭，真的仍需政府資助嗎?這些公屋住戶相比現時租住私樓或居於劏房的市民， 入息和資產相信比他們更高，並已足以購買私人房屋。
其實，只要政府決心收緊和檢討現有的富戶政策，例如租戶居住滿 20 年後，便須主動提出證 據證明自己仍然符合居住公屋的資格，而非由政府去證明他們已不符資格。這是一個更公平的 做法，亦能有效加快公屋流轉，讓真正有需要的市民入住，而納稅人的錢更會用得其所。
現時樓價高昂，固然與需求量大、低息環境等原因有關，但主因卻是政府長期土地供應不足。 歸根究柢，增加土地供應才是釜底抽薪的解決方法;政府長遠更應設立土地儲備，以求更有效 地應付未來需要。
建人工島 整合用地
持續智庫在以往的文章中曾經呼籲政府落實興建大嶼山東面的中部水域人工島計劃，並在島上 建設新的貨櫃碼頭和物流園，代替已經落後的葵青碼頭和洪水橋新發展區規劃的物流作業用地。 島上部分土地可用作新型工業的用途，以代替觀塘、新蒲崗等不適時的舊區，這樣，不但可以 提升貨櫃碼頭的設施以滿足業界對現代化港口設施和巨型貨輪泊位的需要，更可釋放 279 公頃 葵青碼頭用地和洪水橋 61 公頃物流作業用地，以及舊工業區的大片市區土地，轉作房屋和商 業用途等更高效益的用途。
此外，社會上對發展郊野公園土地作建屋之用有不同意見，持續智庫同意不應為建屋而犧牲珍 貴的自然環境。不過，若在郊野公園物色適合土地，讓現有農場遷入作新式的耕種，再把騰出 的農地改作其他更有效益的用途，這樣比在郊野公園建屋更適合，亦有助香港農業發展，可謂 一石二鳥。
房屋問題的確涉及很多方面，包括土地的開發、使用、城市規劃、市區重建、人口、居住密度、 生活負擔、環境保護、交通、社區服務配套等等。無論政府提出任何解決房屋問題的方法，均 會遇到不同人士的反對與挑戰。若因而窒礙香港的房屋發展，對整體社會根本沒有好處。長此 下去，不但未能解決這個一直困擾香港的問題，更有可能令情況繼續惡化。政府應認清方向， 排除萬難，朝著「人人有屋住」的目標進發，積極解決居住問題而非置業問題。
2016 年 1 月 9 日刊登於信報A 版 15 頁